マンションの「健康診断」、特定建築物定期調査とは

「また点検か…？」
管理組合が行う「点検」の多さに驚いている方もいるかもしれません。

マンションでは消防設備やエレベーター、受水槽など、さまざまな点検が行われます。

中でも、3年に1回（※自治体により異なる）行う重要な点検が、「特定建築物定期調査」です。
この調査は、マンション全体を対象とした、いわば「建物の人間ドック」。
_{^{※一部自治体では、「特殊建築物等（特定建築物）定期報告」と呼ばれています。}}

本記事では、この意外と知られていない重要点検について、分かりやすく解説します。

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1.特定建築物定期調査とは

「特定建築物定期調査」とは、建築基準法第12条で定められた、建物の所有者（管理組合）に課せられた義務です。
一級建築士などの有資格者が、建物の構造や安全性を調べ、その結果を自治体に報告します。

これを怠ると、罰則の対象になるだけでなく、万が一の事故の際に管理組合の責任が問われることもある、非常に重要な調査です。

根拠法	建築基準法
対象建物	階数・延べ面積等により指定（例：5階建以上かつ1,000㎡超など）※自治体により基準が異なります。
点検資格	一級建築士ほか有資格者
罰則規定	100万円以下の罰金

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主な点検内容（例）

• ① 敷地・地盤
  ・避難通路の幅、段差・ひび割れ
  ・地盤沈下
  ・擁壁（石積み・RC壁）の亀裂や膨らみ
• ② 建物外部
  ・外壁タイル・モルタルの浮きや剥離
  ・屋上防水の膨れ・破れ、排水口詰まり
  ・窓・サッシの腐食やガラス落下の危険
• ③ 屋上・避難施設
  ・非常階段や廊下の障害物
  ・手すりの腐食・ぐらつき
  ・バルコニー避難ハッチ周辺の荷物
  ・排煙窓が正常に開くか
• ④ 建物内部
  ・防火区画（配管まわりの隙間）
  ・防火扉・シャッターの機能
  ・非常用照明の作動確認

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2.なぜ行うのか

「特定建築物定期調査」の目的は主に次の３点です。

• ・公共の安全確保
• ・被害の拡大防止
• ・維持管理の質の向上

マンション所有者の団体である管理組合には、マンションを安全に保つことが求められています。
そのための重要な制度として、「特定建築物定期調査」は位置づけられています。

3.調査はどこに頼む？

多くの管理組合では、管理会社を通じて調査を依頼しています。

一方近年では、点検費用の高騰、修繕コスト増加などを背景に、相見積もりを取得し費用を抑制する組合も増えています。

皆さんのマンションでも、適正な価格で発注されているか、相見積もりを取得して確かめることをおすすめします。

「特定建築物定期調査」の発注先によるメリット・デメリット

発注先	メリット	デメリット
管理会社	窓口が一本化され、理事会の負担が少ない。	費用が高くなりやすい。
専門の点検会社	費用を安くできる。	組合が発注先を探すなど負担になる。

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4.理事会が押さえるべきポイント

「特定建築物定期調査」は3年毎に行われる調査です。
そのため、該当年度の理事・役員は次の点を意識しましょう。

• ・相見積もりを取得しているか
• ・調査結果を把握し、理解しているか
• ・是正指摘箇所の実施時期（「今すぐ必要か」「将来対応か」）

なお、実施時期であるかどうかは、前期総会議案書の「来期予算」で
「一般会計の支出の部」に「特定建築物定期調査」の費用が計上されているかで確認できます。

5.ほかにもある！マンションの法定点検

「特定建築物定期調査」のほかにも、管理組合が行う法定の点検は複数あります。
管理組合は、これらの点検を適正な内容と価格で発注するために、知識習得が求められます。

法律	点検・調査名	主な対象	頻度
建築基準法	建築設備定期検査	換気・非常灯・給排水	1年
建築基準法	防火設備定期検査	防火扉・シャッター	1年
建築基準法	昇降機等定期検査	エレベーター	1年
消防法	消防用設備等点検	消火器・火災報知器など	6か月 / 1年
水道法	簡易専用水道検査	受水槽（10㎥超）	1年
電気事業法	電気設備点検	受変電設備（キュービクル）	毎月 / 1年

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