知ってる？マンションの管理委託契約

皆さんは、マンションの管理組合と管理会社が取り交わす 「管理委託契約書」 をご覧になったことがありますか？

多くの方が「存在すら知らなかった」とおっしゃいますが、この契約書は組合運営において非常に重要な資料の一つです。管理委託契約を理解せず、管理会社と話し合いはできないと、言ってよいでしょう。

この記事では、国土交通省が示す「標準管理委託契約書」を参考に、組合が押さえておくべき「管理委託契約」のポイントをご紹介します。

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マンションの「管理委託契約」とは

マンションの「管理委託契約」とは、管理組合が、建物や敷地の管理・運営に関する業務を、管理会社に委託するために締結する契約です。
管理会社はこの契約に基づき、共用部分の管理を行っています。

国土交通省は、管理委託契約を締結する際の見本として、「標準管理委託契約書」を提示しており、多くの組合はこれを基に契約を結んでいます。

※契約書は管理事務室に保管されているほか、組合によっては総会時の資料として配布される場合もあります。

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「管理委託契約」を知るメリット

管理委託契約を理解することで、組合には次のようなメリットがあります。

①契約が適正に履行されているかを確認できる
　・管理会社が行う業務（清掃、点検、会計処理など）が適正に行われているかチェックできる。

②責任範囲を明確にできる
　・トラブル発生時の責任の所在を判断しやすい。

③契約更新・見直しの交渉材料になる
　・「業務の追加・削除」「費用の適正化」などの交渉ができる。
　・管理会社の変更を検討する際の、比較基準になる。

④自律的な組合運営が可能になる
　・組合が主体的に運営方針を考えられる。
　・管理会社との対等な関係を築くことができる。

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まずは、「別表1」を確認する

管理会社が行う事務のうち、下記3つの業務を基幹事務といい、特に重要な業務です。

　①会計
　②出納
　③維持・修繕に関する企画、実施の調整

これらの内容は、契約書に添付される「別表1」に記載されており、必ず確認すべきものです。

「理事会支援」や「総会支援」といった業務は「基幹事務以外の事務管理業務」に分類され、これらも「別表1」に記載されています。

管理会社が担う業務内容は、別表1～4に明記されており、記載のないものは「契約外」になります。

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その他重要ポイント5選

管理委託契約書「別表１」のほかにも、特に確認すべきは次の５点です。

①管理対象となるマンション部分
　→どこまでが管理会社の業務範囲か。
②管理業務の内容とその実施方法（別表1～4）
　→日常管理内容が正しく記載されているか。
③管理業務にかかる費用
　→委託料の総額だけでなく、人件費、設備点検費などの内訳が明示されているか。
④免責に関する事項
　→業務中の事故・トラブルが発生した際の管理会社の責任範囲、免責条件が明確にされているか。
⑤報告義務・滞納対応
　→管理会社が組合に行う定期報告や、管理費滞納者への督促について明記されているか。

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管理会社に業務を依頼するときは・・・

管理会社に業務を依頼するときは、その業務が契約の範囲内であるかを確認する必要があります。

例えば、住戸からの騒音問題の対応を管理会社に求めることは、一般的に委託業務外であると考えられます。住戸内は専有部にあたり、管理会社の業務範囲外だからです。

まれに、「組合は管理会社になんでも要求できる」と考えている組合員の方がおられます。しかし、委託契約に記載のないものは管理会社の業務ではありません。委託契約を読み込み、契約に基づいた要求であるか確認することが重要です。

「標準管理委託契約」に倣った契約を

管理会社との契約内容は、組合によって異なります。
もし、皆さんの契約が国交省の「標準管理委託契約」と比べ、組合にとって大きく不利な内容であれば、見直しや修正を求めることを検討しましょう。

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