理事会とは？初心者にもわかる役割・職務・第三者管理のポイント解説

マンションには、理事会というものが存在します。理事会って誰がやっているの？そもそも理事会って何？というところから、理事長の役割についても確認していきましょう。

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1.理事会について

ここでは、標準管理規約に則した理事会について解説しています。
皆さんのマンションの管理規約と照らしてお読みください。
理事会とは、総会で区分所有者（組合員）の中から選出された理事で構成する組織です。総会で決定された事柄を実行するなど、管理組合運営に必要な業務を遂行していく機関です。理事会の権限は規約や総会を超えることは出来ません。あくまで管理組合の最高意思決定機関は総会です。

■管理組合の構成

1-1.理事会の職務

理事会の任務は「規約や細則、または総会決議により理事会の権限として定められた業務執行の決定」です。つまり、規約や細則に書かれている、もしくは総会で理事会が行うと決まった職務を遂行する機関が理事会です。

標準管理規約上の理事会の職務

①規則や細則、または総会決議により理事会の権限として定められた業務執行の決定

②理事の職務の執行の監督

③理事長・副理事長および会計担当理事の選任

1-2.理事会の成立と決議

理事会の成立と議事の決議には一定の要件があります。理事のうち半数未満しか出席しなければ理事会は不成立で、議案の決議は出来ません。ちなみに、議長である理事長が欠席しても、理事が半数以上出席していれば、理事会は成立し、議案を決議することが出来ます。

2.理事長について

管理組合の理事長は、管理組合を代表し、その業務を統括する役割を担います。
理事会や総会の運営、管理会社との窓口、その他、マンションの維持・管理に関わる業務を遂行する役割や、管理組合の印鑑を保有し、書類に署名捺印するなど、様々な業務を遂行します。

2-1.理事長の職務

標準管理規約では、理事長の主な職務として、下記事項が定められています。

〇理事会、総会の招集とその議長になる
〇通常総会を開催し、前会計年度における管理組合の業務の執行状況を報告する
〇総会議事録の作成・保管。その他の資料の作成と保管
〇規約、細則または総会もしくは理事会で決められた職務をおこなう

2-2.役割が異なる監事の仕事

理事長が管理組合を代表し、その業務を統括する役割を担うのに対し、監事は理事会の外から理事会運営を監督する役割を担います。このため、監事は理事会に出席する義務はありますが、賛否を投じることはできません。

2-3.第三者による理事長就任（第三者管理）

近年、外部専門家による管理者への就任が増加しています。中でも、理事会を設置せず管理会社が管理者（理事長）に就任する形式の第三者管理方式がトラブルを招く傾向があります。管理会社による第三者管理を採用する際には下記のような監督体制の採用がもとめられています。

■「マンション管理業者による第三者管理者方式における留意事項」

留意事項	内容
管理者の誠実義務等	管理者による利益相反取引の防止
管理者の権限	標準管理規約に定められている総会議決事項を、監理者権限としない。
利益相反取引等・大規模修繕工事等におけるプロセスや情報開示の方法	管理者として規約で定める額以上の取引、管理業者との自己取引及び同一グループ会社との取引（利益相反取引等という）を行うにあたっては、個別に承認決議を得たうえで、契約を締結する。
監事の設置と監査の方法	監事は総会決議を経て選任する。その際に監事は、外部専門家から選任することが望ましい。

■第三者管理のメリットデメリット

メリット	デメリット
〇管理組合の理事のなり手不足をカバーできる 〇必要な判断がすぐに下せる	〇理事に就任する第三者への費用が発生する 〇チェック機能が働かず運営管理が不透明になる 〇管理者と管理組合の利益相反が発生する恐れがある

このように、理事会を開催せず第三者に管理者（理事長）を任せることは、様々なリスクを伴うため注意が必要です。第三者管理の導入について検討を行う際は、第三者の適格性を見極める力が管理組合には求められるのです。

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