「外部管理者方式(第三者管理)」が抱える課題と対策

　近頃、管理組合員以外の者が管理組合の理事長に就任し組合運営を行う、「外部管理者方式(第三者管理)」の採用を検討する組合からのご相談が増えています。組合運営の担い手不足や、管理の複雑化などが主な要因として挙げられますが、安易な採用はおすすめできません。
　この記事では、増える「外部管理者方式(第三者管理)」が抱える課題と対策についてご説明します。

　本記事は、2025年3月に開催されたマンション修繕なび セミナー「管理業者管理者方式の課題と今後」（講師：マンションみらい価値研究所 久保 依子氏）を参考に作成しています。

　管理組合の担い手不足対策は、▶コラム「管理組合活動の担い手不足、対策４選！」をご参照ください。

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1.「外部管理者方式(第三者管理)」とは

　「外部管理者方式(第三者管理)」とは、管理組合員^※1以外の者が組合の管理者(理事長)に就任し、その職務を代行するものです。このうち、管理業者^※2の社員などが管理を受託している組合の管理者(理事長)に就任し、組合運営を担う管理方法を「管理業者管理者方式」と呼びます。

　2016年に国土交通省は、「マンション標準管理規約」において「外部専門家が直接管理組合の運営に携わることができる」と、コメントを発表しました。これ以降、多数の組合で「外部管理者方式(第三者管理)」が採用され、このうちの多くが「管理業者管理者方式」であるとされています。

外部管理者方式：管理組合員以外の者が組合の管理者（理事長）に就任し、組合運営を行う管理方法

管理業者管理者方式：外部管理者方式の一つで、管理業者が管理を受託している組合の管理者(理事長)に就任し、組合運営を行う管理方法

※1：マンションの区分所有者であり、管理組合に組合員として登録された者
※2：管理組合から委託された「マンション共有部」の管理を行う会社

2.「外部管理者方式(第三者管理)」のメリット・デメリット

「外部管理者方式(第三者管理)」には、メリット、デメリットがあります。

メリット	デメリット
・管理組合員の負担軽減が期待できる ・専門的知見に基づく業務執行が期待できる	・組合員が組合運営について無関心につながる恐れがある ・管理者への報酬が発生し組合の支出が増大する ・管理組合と管理者との自己取引やグループ会社との間における「利益相反取引※3」が発生すると、組合に不利益が生じる怖れがある。

このように、組合運営の担い手不足解消などのメリットがある一方で、利益相反取引や組合員の組合運営への関心の低下などが懸念されています。

3.ガイドラインや法規制の流れ

　さまざまな課題を抱えた「外部管理者方式(第三者管理)」ですが、2024年、国は新たにガイドラインを策定し、「外部管理者方式(第三者管理)」について規定を設けました。中でも、「管理業者管理者方式」については留意点や望まれる体制についてなど、詳細に規定されました。
ガイドラインの主な内容は、下記５点です。

①既存・新築マンションにおいて管理業者管理者方式を導入する場合の、それぞれのプロセス
②管理者権限の範囲など
③日常管理での利益相反取引におけるプロセスや情報開示の在り方
④大規模修繕工事におけるプロセスや情報開示の在り方
⑤監事の設置と監査のあり方

　これらの規定は、「管理業者管理者方式」の適正な運営を担保し、管理組合に不利益が生じることを防ぐためのものです。

　新ガイドラインの策定に続き、2025年には「マンション管理適正化法」を改正し、「管理業者管理者方式」は法規制が設けられました。この法律改正は、「管理業者管理方式」のみ(=管理業者のみ)を対象としています。実際の「外部管理者方式(第三者管理)」の多くが「管理業者管理方式」であり、問題視されているトラブル事例のほとんどが、この方式によるものだからです。

　次の章で、実際にあったトラブルの事例をみてみましょう。

【外部管理者方式、ガイドラインや法規制の流れ】

※2025年5月、マンションの管理や再生を円滑に進めるため、管理組合での決議要件の見直しなどを盛り込んだ改正区分所有法などが成立しました。一部を除き2026年4月に施行されます。

4.大きな問題となったX社の事例

　「管理業者管理者方式」を法律で規制するに至った要因の一つが、X社(管理業者)による管理に重大な問題があったためと、いわれています。 例えば、管理者(理事長)に就任したX社は、管理規約を改定し契約解除を困難にしたり、法律の規制から逃れるための管理方式に変更するなどしたため、トラブルとなったのです。

〈X社の事例と問題点〉

事例	問題点
①管理者としてX社を指定し、管理規約を改定した	▶管理規約改定には3/4以上の同意が必要であり、管理者変更のハードルが高くなり、X社の解任が困難になった。
②管理者に管理費等の決定権を与える規約の変更を行った	▶規約の変更により、管理者の判断で容易に管理費等の値上げができるようになった
③組合員による総会招集権(1/5請求)に、請求者全員の実印(印鑑登録証明書の添付)を必要とするよう規約を設けた	▶管理者の解任が実質困難になった。（＝X社との解約が困難になった。
④Ｘ社から委任された社員が、マンションの1室を購入し、「自主管理」と称してＸ社に業務を発注した	▶「管理適正化法」の対象外となり、さまざまな法的義務をX社は回避できるようにした。

5.管理組合を取り巻く環境　～管理業者だけを規制しても問題は解決しない～

　昨今、管理業者以外の事業者による「管理者業」参入が相次いでいます。法律の規制が「管理業者」のみを対象としており、その他の事業者は法規制を免れ、参入が容易だからです。また、管理業者であっても子会社を設立し、その社員を「管理者（理事長）」に就任させ、法の網をかいくぐることができます。

＜管理業者以外の「管理者業」の例＞
・管理業者ではない別業界の事業者が、「管理者」業に参入する。
・管理業者が子会社(管理業者ではない)を設立し、子会社の社員が「管理者」に就任する。
・管理業者が3つの基幹事務のうち2つを受託し、「管理者業」の別会社が1つの基幹事務を受託することで、双方が管理業者に該当しない体制を作り管理を行う。

　このように、管理組合を取り巻く環境は非常に厳しく、管理業者だけを規制しても解決に至らない点が、「外部管理者方式(第三者管理)」の深刻な状況を浮き彫りにしています。

6．「外部管理者方式」採用前の専門家活用のススメ

　先にご説明したように、様々な問題がある「外部管理者方式(第三者管理)」ですが、組合運営の担い手不足対策として、今後採用が進むことは間違いないでしょう。
　トラブルを回避するためには、組合がこの方式を採用する前に、管理者に就任する者(会社)以外の専門家を活用し、「契約」確認や「規約」整備を行うことが望まれます。特に、下記４点の業務を専門家に依頼することが推奨されます。

　・外部管理者の利益相反行為を禁止する契約や規約の作成
　・外部管理者との契約内容のチェック
　・「外部管理者方式」採用後の組合チェック機能の確立（規約化とマニュアル整備）
　・外部管理者に対する監督業務
→管理者に就任する者とは別の専門家に依頼する

7．カギを握るのは管理組合のチェック機能

　最終的に適正な管理の鍵を握るのは、やはり組合自身です。組合運営を他者に任せることは、船であれば操舵室を明け渡すことに等しく、組合員が意図しない方向に船(マンション管理)が進んでしまう危険性があるからです。
　管理者(理事長)の職務を外部に委託したとしても、導入の前段階で専門家などを活用し、契約内容の確認や規約改定が必要です。また、管理者をチェックするための仕組み作りも求められます。このように、「外部管理者方式」導入の前に、必要な体制を整えることができれば、外部管理者の下でもマンションの資産価値を保つことができるのではないでしょうか。

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