大規模修繕工事の検討で押さえるべき5つの重要ポイント

大規模修繕工事では、新たに修繕委員会を設置したり、総会決議前に決めなければならないことが、たくさんあります。
実際には、どのようなことを行うのか、また修繕委員会の設置意義等についてもみていきましょう。

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1.修繕委員会の設置

大規模修繕工事は、専門的な知識を必要とし、その準備から工事完成までに3～5年程度を要するのが一般的です（国土交通省）。これを理事会のみで対応するには、限界があるため、修繕委員会等の専門委員会を設置して継続的に検討を行うことが推奨されています。

修繕委員会は、理事会を補佐し、大規模修繕工事に関する計画立案や業者の選定、工事進捗の確認など、重要な役割を担います。これにより、より多くの住民が工事に関わることで、工事開始後のクレームを最小限に抑え、マンション全体の理解と共感を深めることができます。

^{※修繕委員会は、一般的に理事会の諮問機関として設置されます。
なお、修繕委員会の設置には委員会細則等を設けることが推奨されます。}

修繕委員会について詳しくは、コラム『大規模修繕工事における修繕委員会の設置』をご覧ください。

2.施工方式の決定

建築の技術的な支援を行う専門家等の関わり方には、主に「設計・監理方式」と「責任施工方式」「CM方式」の3つの方式があります。

■施工方式（メリット・デメリット）

方式	概要	メリット	デメリット
設計・監理方式	建築設計事務所などの中から委託先を選出し、改修設計、施工会社の選定、工事監理等を委託する方式。	・診断～工事監理までを専門家が一貫して管理組合をサポートする。	・工事費以外に専門家の費用が発生する。
責任施工方式	診断・設計から工事の実施までの全てを請け負わせる方式。（信頼できる施工会がいる場合に採用される）	・専門家（建築士など）の費用を必要としない。 ・責任所在が明確である。	・管理組合だけで技術的な知識を正しく判断することが難しい。
CM方式	コンストラクションマネージャー（ＣＭＲ）と呼ばれる専門家が、管理組合の側に立って、各種マネジメント業務の全部または一部を行う方式。	・高度な専門性を持つCMRのサポートにより管理組合を補完できる。	・CMRの能力や誠実性に工事の成否が左右される。

3.専門家の選定

管理組合のパートナーとしてマンションの改修業務に精通した専門家を選ぶことが推奨されます。
選定にあたっては、その基準をオープンにし、価格だけでなく、提案力や技術力などの側面を注視して行います。

信頼できる専門家（コンサルタント）選びは透明性をもって行う必要があります。

4.建物調査・診断

建物調査・診断とは、建物の劣化状況を確認し必要な修繕の使用や時期を決めるために行います。大規模修繕工事は、マンションごとに必要な工事内容が異なります。また、管理組合の財政状況により改修工事の全てが一度に実施できるとは限りません。このため、建物調査・診断を行い、建物各部の現状の劣化・損傷の程度や問題点等を正確に把握し、優先順位の高い修繕から取り掛かる必要があります。診断終了後には、結果の報告会を開き、管理組合員がマンションの劣化状況を正しく認識することが求められます。

5.改修計画（工事仕様書・設計図）作成

改修設計では、実際に採用する材料・工法などを定め、工事を行うための設計図書（＝工事仕様書及び設計図）を作成します。

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